美的置业赴港上市：成长潜力突显，财务状况稳健

　　原标题：美的置业赴港上市：成长潜力突显，财务状况稳健

　　5月31日，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”）向港交所递交了IPO招股书，申请主板上市。这一消息传开立即引来市场关注。最近在“新股潮”下，“独角兽”频频破发，其实值得打新的并不多。另一方面，持续调控影响下，房地产预期一直不好，那么这只有望下半年上市的地产企业究竟值不值关注呢？

　　上面图表所示，2018年上市的正荣地产和弘阳地产，上市后至今分别上涨34.2%和22.5%，远远跑赢大盘。根据克而瑞2018年1-8月房企合约销售排名，正荣销售846.2亿元为21名，而美的置业销售531亿元为34名，属于同一梯队，因此上市后的表现是非常值得期待的。

　　如今对房地产企业评估最重要的两个维度：1、成长潜力；2、债务风险。下文就分别梳理美的置业这两方面的发展情况。

　　一、丰厚土储支撑千亿成长

　　很多投资者只知道主营电器业务的【美的集团(000333)、股吧】（000333.SZ），惊讶于原来美的置业原来也是一家知名地产，而且根据克尔瑞的数据，今年1-8月销售额排名位居行业34名。2004年成立开始，美的置业借助“美的”品牌建立的良好品牌形象在地产行业深耕，经过十多年的积累，目前已形成较大规模。

　　招股书显示，进入2016年后，美的置业业绩就形成放量增长态势，2017年的合约销售达到507亿，复合增长率达到113.7%。根据克而瑞数据显示，2018年1-8月的美的置业的合约销售达到531亿，增速接近78%，目前看来美的置业今年项目销售和去化的情况十分理想。这个成长速度在目前市场环境是优于同行的，按如此速度预计今年合约销售规模有望达到700-800亿。

　　而美的置业提出到2020年要达到千亿销售规模，这个成长空间对投资者来说是有吸引的，但是要维持这个速度核心在土地储备。土地储备是美的置业的生命线，有充足的土储将成为企业的竞争优势。

　　二、稳健现金流带动高速成长

　　随着调控将向三四线深化，过去的政策有意限制资金过度流入地产行业，整体房企融资环境趋紧。因此市场在对美的置业评估时，偿债因素在投资决策的权重会提升，下面内容将对美的置业的债务及融资情况进行梳理。

　　其实回顾2017年，由于过去土地供给一直收紧，到了2017年供给有所增加，整个行业集中进行了补充土地库存，所以有实力拿地的企业在这一年普遍负债都有一个提升。

　　如截至到2017年末，中国恒大的净负债率上升到183.7%，融创也达到202.1%，但其实这部分企业增速保持较高，依靠销售回款是能覆盖掉短期的债务。随着利润结转的增多，企业的净负债率会快速下降。

　　因此房企的负债情况不能一概而论，对于净负债率的超过100%或者比率有所上升的房企，投资者也不必过对此形成“恐慌”。在对公司债务风险评估时需要从两个方面：1、公司所处的发展周期是否支撑其债务发展；2、公司持续的现金流维持平稳。

　　大土储优势，补充土储。在地产企业的银行贷款中，最主要是开发贷，因此公司的债务会随着土储增加而增加。

　　小结：

　　伴随着政策带来的不确定性，当时市场正是对快速周转模式的内房企业背负较大杠杆表现担忧，整体内房股板块陷入低迷。而我们发现地产板块的新股其实能走出跑赢大盘的收益。美的置业如今正处于同样的转折期，其高速增长是其一大投资亮点，而这同样也带来了财务指标上的失真。文章通过对美的现金流情况梳理发现，美的置业目前资金流较为稳健，债务及偿债风险可控。

　　除此之外，美的的品牌和强大的股东背景，对于投资者意味着大大降低了如今新股发行的风险，总体而言，美的置业是值得期待且安全性高的打新标的。